重拳整治“商改住”！北京商业办公类项目已暂停网签

撰文｜耿诺  曹政

昨天傍晚，市住建委、市规划国土委、市工商局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布通知，对本市商业、办公类项目从严管理——

根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。

对此，相关负责人在接受本报记者专访时表示，本市针对房地产市场将执行“逢涨必查”、“逢炒必办”原则，让房屋回归居住属性。

图｜视觉中国

去年9月30日，本市在全国率先出台房地产调控新政，及时有效地抑制了投机投资需求，稳定了市场预期，商品住房销售量持续下降，销售均价趋稳、略降，二手住房价格涨幅明显回落，但近期房价有所反弹。对此，市委、市政府高度重视，坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，接连采取果断措施，确保房地产市场平稳健康发展。

3月17日，市住建委、中国人民银行营管部、北京银监局、北京公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，拉开了这一轮房地产市场调控的大幕。

此前，本市多项调控政策已经分别对信贷、纳税、假离婚、无业贷款、异形房屋产权转移登记等方面进行查漏补缺，堵住了房地产市场中存在的多个漏洞。相关负责人表示，之所以连出重拳，其背后目的是让房屋回归居住属性，为北京房地产市场“去病”。

调控政策组合拳——

昨天出台的这项文件，对违法违规开发企业和中介挥重拳，清理“商改住”乱象。

这是近20年来本市对商办类市场最严格的管控措施。相关负责人表示，“商改住”乱象的最大问题在于破坏城市功能布局，不利于城市发展，本市将使商业、办公类房产回归承载产业发展的本意。

截至记者发稿时，本市已经暂停对商业办公类项目的网签，今日还将继续启动针对商业、办公类市场的专项执法检查，全面清查市场中的违法违规行为。

最小分割单元：500平方米

从昨天开始，本市所有新建、在售的商业、办公类项目，其销售对象都应当是合法登记的企事业单位和社会组织。同时，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。新规将从设计之初就杜绝商办项目再改为居住用途的可能。

此前，分割销售曾经是本市商业、办公类项目之所以被称作“商改住”的原因之一。开发商以商业或者办公为名立项，在销售过程中全都将其分割成少则十余平方米、多则百余平方米的单个空间，并给每个空间接通上下水，分割成居室、客厅等，以相对便宜的总价吸引购房人。

对此，相关负责人表示，《公告》中将最小分割单元划定为500平方米，有利于从最初的设计环节就杜绝改为居住功能，再通过小户型、低总价吸引购房人的可能。

个人购存量商办需付全款

“商改住”在本市已经存在了10多年。面对大量的二手房、存量房市场，《公告》也提出了明确要求。

按照《公告》内容，已经销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但个人购买时，应当同时符合两个条件：名下在京无住房和商办类房产记录；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

此前，本市曾经出台相关政策，要求在通州区域范围内的新建、新售商住房项目只能由组织机构或者企业购买，个人可以购买存量商办项目。面对这次在全市市域范围内的升级，相关负责人表示，通州区也将执行新政，未来购买通州存量商办项目的个人，也需要满足五年纳税或五年社保且无房的要求。

此前，本市“商改住”项目基本都可以贷款，一般要求首付50%以上，贷款利率为基准利率的1.1倍，贷款时间期限最长10年。但新政中，“商改住”的个人贷款全面叫停。也就是说，即使购房人符合要求购买商办项目，也需要付全款。

“此举将为个人购买商办项目的交易去除杠杆。”业内人士说。

“商改住”将被依法收回土地

全面调控之手不仅卡紧了购买这一端，对于开发商、中介在销售过程中的违法违规行为，更是用出了史无前例的组合拳。

对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行将对该企业在本市所有项目暂停授信。

违规商改住收回土地

文件对违法违规开发企业和中介挥重拳，清理“商改住”乱象。其中要求，商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，将依法注销机构备案，直至吊销经营执照。

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万科恒大泰禾龙湖等六项目商改住违法被暂停网签

北京楼市新政实施一周后，针对房地产中介门店的执法力度升级加码。昨日，市住建委执法部门介绍，在近几天的执法检查中还发现，万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、和裕商业中心、尚峰一号6个项目存在违规商改住问题，目前已被暂停网签。

执法人员还重点检查了朝阳区卡夫卡公社项目、朝阳区中弘北京像素项目、石景山区万达广场、昌平区天通家园商业办公项目等所在区域的房地产中介门店。因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为，28家房地产中介门店被责令停业整顿。

这28家停业整顿的房地产中介门店分别为：

链家国奥村店、链家中关村南路店、链家朝内南小街店、链家新文化街店、链家五里桥二街分店、链家银河大街店、链家昌平第36分公司、链家天通苑东苑店、我爱我家中关村店、我爱我家东南小区店、我爱我家新文化街店、我爱我家五里桥分公司、我爱我家天通苑东区第一分公司、我爱我家莲石东路分公司、中原第252分公司、中原第257分公司、麦田国奥村店、思源国奥村店、北京华居梁行房地产经纪有限公司、北京恒洋我家房地产经纪有限公司第17分公司、存房鲁谷第一分公司、存房东小口第一分公司、新润鲁谷店、北京金地家园房地产经纪有限公司、美好佳业永乐分公司、北京易租房地产经纪有限公司、格瑞德天通苑东区店、万众恒基升泰第45分公司。

市住建委主任徐贱云说，房地产中介机构要依法合规经营，不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等。一旦发现有中介机构或经纪人员参与炒房、哄抬房价等，将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。房地产中介机构也不得违规代理商办项目，一经发现，必将严惩，绝不姑息。

记者了解到，下一步，市住建委也将会同发改、工商、地税等部门联合执法，进一步加大对房地产中介的执法检查力度，并将重点查处违规代理商办项目、参与“炒房”哄抬房价、违规代理“天价学区房”等行为。对违规主体将实施联合惩戒，确保调控政策措施落到实处。

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